La ciudad de Tucson está considerando una nueva regla que evitaría que los propietarios de vivienda rechacen a los solicitantes de renta que reciben subsidios del gobierno, una medida que la ciudad espera aumente las opciones de vivienda para sus habitantes más vulnerables.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de la ciudad, o HCD por sus siglas en inglés, solicitó la opinión de la comunidad para la ordenanza que prohibiría a los propietarios rechazar a posibles inquilinos en función de su fuente de ingresos, incluidos aquellos que utilizan vales de elección de vivienda, formalmente conocida como Sección 8.
HCD recibió comentarios a través de una encuesta pública disponible en inglés y español hasta 24 de agosto. El Ayuntamiento de Tucsón considerará la aprobación final de la ordenanza el 27 de septiembre. Aunque la ordenanza no necesariamente requeriría que los propietarios acepten vales de vivienda, no podrían negar la renta a un inquilino sobre la base de los subsidios de alquiler.
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La ciudad ya tiene una ordenanza de servicios humanos que prohíbe el “prejuicio y la discriminación” en función de factores como la raza, la religión, el sexo y el estado familiar. Al agregar “fuente de ingresos” a la ordenanza, HCD espera que aquellos que dependen de la asistencia para pagar el alquiler, como manutención infantil, seguridad social, seguro de discapacidad o “cualquier otra forma de asistencia, beneficio o subsidio gubernamental”, amplíen las opciones limitadas de vivienda para los titulares de vales.
El programa de vales de elección de vivienda del gobierno federal tiene como objetivo ayudar a las familias de bajos ingresos, las personas con discapacidades y las personas mayores que viven con ingresos fijos a pagar una vivienda en el mercado privado. Se supone que los beneficiarios no deben gastar más del 30% al 40% de sus ingresos totales en vivienda.
“La realidad actual es que si tengo un vale, y tengo otros ingresos, y solicito, un arrendador lo mirará y dirá: ‘No, no acepto vales’, y creemos que esta es una forma de discriminación”, dijo Ernesto Portillo Jr., responsable de la información pública del Departamento de Vivienda de la Coidad. “Esta es solo una capa más de protección para una personas que actualmente no tienen protección, el gobierno federal no brinda esta protección”.
Veintiún estados y más de 100 municipios tienen algún tipo de ley que prohíbe la discriminación en la fuente de ingresos, según el Consejo de Acción de Investigación de Pobreza y Raza. Tucsón sería la primera ciudad de Arizona en adoptar tal ordenanza.
Según la propuesta, la ciudad trabajaría con la Oficina de Programas de Igualdad de Oportunidades y el Consejo de Vivienda Justa del Suroeste para educar a los propietarios sobre las reglas en cuanto a fuente de ingresos. Los inquilinos que creen que han sido rechazados debido a su fuente de ingresos presentarían una queja y, si se determina que hubo discriminación, la ciudad entraría en un acuerdo de conciliación con el propietario sin sanciones. Si hay ofensas repetidas o un “desprecio flagrante” por la ordenanza, dice la ciudad, los administradores de propiedades podrían incurrir en infracciones o sanciones civiles.
La lista de espera para obtener un vale de vivienda en Tucsón ha estado cerrada desde enero de 2018. Según HCD, el departamento recibe alrededor de $43 millones al año para financiar los vales, pero menos propietarios están dispuestos a aceptarlos y la mayoría de las viviendas designadas para los titulares de vales de la Sección 8 están llenos.
Actualmente, 610 titulares de vales en Tucsón están buscando vivienda. El tiempo medio de búsqueda, según HCD, es de 68 días. Ese número aumenta a 80 días para personas sin hogar.
“Tener una política de que simplemente no participamos en los programas de cupones es con demasiada frecuencia la realidad en Arizona, especialmente en un mercado de alquileres como el que tenemos ahora”, dijo Michael Shore, director ejecutivo de HOM, Inc., un proveedor de vivienda de apoyo que facilita vales a través de la agencia estatal de Medicaid. “No hay muchas razones para que los propietarios y administradores de propiedades trabajen con programas de subsidios, porque por cada unidad que está disponible en la comunidad, hay 20 solicitantes esperando”.
Propietarios rechazan propuesta
La ordenanza de fuente de ingresos es parte de la Estrategia de Vivienda Asequible para Tucsón, o HAST, plan que la alcaldesa y el concejo adoptaron en diciembre. Pero muchos propietarios locales se han opuesto a la regla propuesta, en gran parte debido al descontento con los largos tiempos de espera y otras demoras burocráticas que vienen con el programa federal de vales de vivienda.
“Los administradores de propiedades y los propietarios con los que he hablado sobre esto resaltan los desafíos y las ineficiencias del programa como el mayor obstáculo”, dijo Shawn Cote, director de asuntos gubernamentales de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Tucsón. “Desafortunadamente, los inquilinos en todo el mercado de alquiler de viviendas están experimentando desafíos. Estamos en medio de una crisis épica de suministro de viviendas en este momento. No se trata solo de los titulares de vales de la Sección 8”.
El HCD de Tucsón tiene un historial problemático de manejo de vales de vivienda con retrasos en el pago y el papeleo que disuaden a los propietarios de aceptar los subsidios. Sin embargo, la ciudad dice que ha mejorado su actuación bajo el liderazgo de la directora de HCD, Liz Morales, quien se unió al equipo del ayuntamiento en 2019 y anteriormente trabajó como directora de vivienda en Mesa durante cuatro años, después de supervisar la vivienda de la Sección 8 en Phoenix durante seis años.
Según la ciudad, HCD se ha asegurado de que los propietarios con inquilinos que usan vales de vivienda reciban su primer pago dentro de los 15 días posteriores a la finalización de su contrato, frente a los 39 días que esperaban en 2019. El tiempo de respuesta para las inspecciones requeridas para viviendas en el programa de vales se ha reducido de un promedio de 13 días en 2019 a 4 días actualmente, dice la ciudad.
“En términos generales, antes de la llegada de la directora Morales, el departamento de la Sección 8 estaba en ruinas”, dijo Portillo Jr., y agregó que Morales, de origen cubano y bilingüe, fue contratada específicamente para arreglar el programa. “(HCD) ha acortado el tiempo de inspección para los propietarios, para los departamentos, ha estado más atento y ha estado más atento a los propietarios” también.
A pesar de los cambios, los propietarios todavía dudan en aceptar vales de vivienda, según Portillo Jr.
“Desafortunadamente, los propietarios abandonaron el programa de la Sección 8, diría que en gran parte porque el mercado inmobiliario está muy activo. Un arrendador puede obtener más dinero por un departamento o una casa en el mercado abierto que participando en un programa de la Sección 8”, dijo.
Ben Buehler-García, un defensor de la Asociación de Viviendas Múltiples de Arizona, dijo que la ordenanza de fuente de ingresos es “la trayectoria equivocada” para aumentar la oferta de viviendas accesibles en Tucsón. Los crecientes costos de un suministro limitado de viviendas deben abordarse primero, dijo.
“Incluso con la ordenanza sobre la fuente de ingresos en los libros, en realidad no se va a solucionar el problema, porque la mayoría de las personas no podrán calificar basándose únicamente en las tarifas de arrendamiento”, dijo Buehler-García, cuya organización representa a desarrolladores y administradores de propiedades en todo el estado.
Cote, de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Tucsón, cree que los incentivos para que los propietarios tomen vales de vivienda serían más efectivos que una política general.
“Una de las preocupaciones es que estamos enviando mensajes de que este problema lo deben resolver los propietarios”, dijo. “Y estamos gravando a los propietarios con pautas federales y diciéndoles cómo operar sus alquileres en lugar de alentarlos y encontrar incentivos para que amplíen sus operaciones para incluir los vales de la Sección 8”.
Portillo Jr. dice que espera que la ordenanza aumente las opciones de vivienda para los inquilinos con vales de vivienda, pero con más de 600 en la lista de espera para encontrar vivienda con el subsidio federal, la cooperación de los propietarios es clave.
“Digamos que hay tres aplicaciones, una tiene fuente de ingresos y las otras dos no. El arrendador puede decir que va a tomar el tercero por cualquier motivo”, dijo. “Solo esperamos que los propietarios estén más abiertos y dispuestos a aceptar los vales de la Sección 8 y a trabajar con la ciudad de Tucsón para ayudar a resolver esta crisis crítica en la que nos encontramos”.
Shore de HOM Inc. reconoce que la ordenanza no resolvería la crisis de la vivienda, pero cree que es un cambio necesario para ampliar las opciones de vivienda para los más vulnerables.
“Esto no es como una bala de plata. Pero le dará a más individuos y familias la oportunidad de ser considerados para el arrendamiento si se les prohíbe a los propietarios simplemente excluirlos por completo”, dijo. “Se necesita en este momento más que nunca. No se debe discriminar a nadie ni se le debe prohibir solicitar un alquiler en la comunidad en función de su fuente de ingresos. Es tan simple como eso”.
