Available in English for Star Subscribers
Un legislador está tratando de salvar al menos parte de su controvertido plan para anular las reglas locales de zonificación en nombre de la vivienda asequible después de que fue rechazado abrumadoramente debido a la oposición de ciudades y pueblos.
La medida se produce después de una votación bipartidista en el Senado la semana ante pasada para anular el plan del senador Steve Kaiser, un republicano de Phoenix, para exigir a las ciudades que permitan todo, desde viviendas de mayor densidad y complejos multifamiliares más altos hasta eliminar los requisitos para el estacionamiento fuera de la calle. Los cabilderos de la ciudad dijeron que era mejor dejar estas decisiones a los consejos municipales elegidos localmente.
También ayudó a condenar la medida la falta de garantía de que la renovación radical de las leyes estatales que otorgan a las ciudades el derecho a controlar la zonificación en realidad conduciría a viviendas o apartamentos más asequibles.
Kaiser dijo en una entrevista que algunas de las disposiciones de la medida de amplio alcance están claramente muertas, incluida una que decía que los constructores tenían el derecho absoluto de convertir las propiedades comerciales, de uso mixto o multifamiliares existentes en unidades de apartamentos mucho más altas y grandes, y otra que permitiría a los desarrolladores meter hasta seis casas en un lote.
"A los lotes pequeños, a la gente no le gusta eso", dijo Kaiser a Capitol Media Services.
Los lotes pequeños fueron la parte del plan diseñado para iniciar la construcción de "casas iniciales", casas de nivel de entrada lo suficientemente asequibles para los compradores de vivienda por primera vez.
Otras partes de la medida serán revividas, dijo.
Estos incluyen exigir a las ciudades que permitan casitas de patio trasero conocidas como unidades de vivienda auxiliares, siempre y cuando no se utilicen como alquileres a corto plazo; permitiendo la construcción de dúplex y triplexes; y permitir el uso de viviendas prefabricadas. Kaiser dijo que esas disposiciones probablemente tengan suficiente apoyo para pasar por la Legislatura controlada por los republicanos.
Limitar las revisiones de diseño y permitir las pensiones también probablemente será revivido, dijo.
El plan fue apoyado por desarrolladores y algunos defensores de la vivienda, y ganó el respaldo de algunos demócratas en el Senado.
"Creo que hay herramientas necesarias en este proyecto de ley que deben implementarse para abordar realmente la crisis de vivienda que enfrentamos", dijo la senadora Anna Hernández, demócrata de Phoenix. Y creo que nos dará oportunidades para construir viviendas más diversas, más innovadoras y adaptadas a lo que algunas de nuestras familias trabajadoras necesitan o lo que algunos de nuestros jóvenes necesitan o algunas de nuestras personas mayores".
Otros demócratas se opusieron al plan, incluida la senadora Priya Sundareshan de Tucsón, quien dijo que su ciudad ya ha progresado mucho en los temas abordados en la medida, incluido el permitir unidades de vivienda en el patio trasero.
"Y el problema que vemos es que este enfoque preventivo en realidad podría deshacer algunos de los esfuerzos realizados allí al anular las regulaciones hechas hasta la fecha y anular potencialmente otras iniciativas que han estado tomando para abordar la crisis de la vivienda", dijo Sundareshan.
La oposición fue bipartidista, y el senador John Kavanagh calificó el plan de Kaiser como malo en general.
El republicano de Fountain Hills calificó la zonificación local como "algo sagrado", y señaló que las personas toman decisiones sobre dónde hacer la mayor inversión de sus vidas en función de cosas como grandes lotes, y la seguridad de que un desarrollador no puede comprar una propiedad cercana vacante y llenarla con seis casas pequeñas.
"Confía en mí, amigos, no soy ajeno a adelantarme a ciudades y pueblos. Pero sí trazo una línea en la rodilla", dijo Kavanagh durante la votación sobre el proyecto de ley, SB1117, que fracasó 20-9. "Y este proyecto de ley limita el control local. Y el control local es básicamente lo que quieren nuestros electores".
El plan de Kaiser se basa en la afirmación de que las reglas locales de zonificación y el "NIMBY-ismo", la oposición de los residentes existentes al nuevo desarrollo, es una razón clave por la que Arizona tiene una gran escasez de viviendas.
Pero Nick Ponder, un cabildero que trabaja con la Liga de Ciudades y Pueblos de Arizona, calificó eso como un argumento defectuoso en el mejor de los casos.
Dijo que las ciudades no controlan quién compra y posee tierras, o cuándo los propietarios deciden construir en sus propiedades. También señaló que hay una acumulación de aproximadamente 23,000 apartamentos que esperan ser construidos en el Condado Maricopa, algunos con permisos y aprobaciones que datan de 2018.
"Hay partes del proceso que controlamos, hay otras que no, pero lo que podemos controlar queremos mejorar", dijo Ponder. Pero la forma en que SB1117 lo hace es un no-go para nuestros residentes municipales ".
Dijo que la oposición local no es la única razón por la que se niegan algunos desarrollos.
Ponder también señaló que las ciudades se han visto obstaculizadas para abordar la escasez de viviendas por leyes respaldadas por la asociación estatal de apartamentos, constructores y grupos conservadores como el Instituto Goldwater, grupos que ahora presionan por los cambios en el proyecto de ley de Kaiser.
Dijo que los constructores impulsaron una legislación que prohíbe a las ciudades cobrar tarifas de impacto por cosas como los costos de extender las líneas de agua y alcantarillado y pavimentar las calles, por lo que las casas nuevas ahora están esencialmente subsidiadas por ciudades y pueblos.
Por su parte, los propietarios de apartamentos lograron que los legisladores prohibieran a las ciudades exigir que el 10% de las unidades nuevas fueran asequibles. Y Goldwater impulsó una ley que exige alquileres a corto plazo no regulados, lo que ha llevado a conversiones que limitan las viviendas disponibles a largo plazo y han ayudado a impulsar la escasez actual de viviendas.
Ponder señaló que Goldwater actualmente está demandando a Phoenix por ofrecer un incentivo fiscal para que un constructor incorpore viviendas asequibles y done al Fondo Fiduciario de Vivienda del estado, que financia viviendas para personas de bajos ingresos.
"Así que estamos siendo atacados a diestra y siniestra por cosas que tratamos de hacer para que las cosas sean asequibles", dijo Ponder. Y ahora las mismas entidades que nos han atacado a diestra y siniestra y nos han quitado las herramientas son las que dicen que ahora tienen la solución al problema".
Por su parte, Kaiser dijo que no ama a la Liga de Ciudades y Pueblos de Arizona y sus cabilderos.
Dirigió un comité de estudio durante el otoño y el invierno después de que un proyecto de ley mucho más agresivo que patrocinó fracasara el año pasado. Dijo que escribió el proyecto de ley actual basado en conclusiones que citaban el exceso de regulación como un obstáculo importante para el desarrollo de nuevas viviendas.
A pesar de la participación de la Liga, dijo que han luchado contra la propuesta con uñas y dientes.
"Ha sido terrible trabajar con ellos todo este tiempo", dijo Kaiser. Se quejó de que la Liga está ofreciendo su propia enmienda, una de la que no tuvieron la cortesía de informarle después de que su proyecto de ley fracasara.
"Así es como operan", dijo Kaiser. Ya sabes, mienten y luego también hacen subversivos (improperios) como este donde simplemente intentan trabajar a tu alrededor. Así que no tengo ningún respeto por la Liga y cómo operan".
Ponder dijo que la Liga de hecho está elaborando su propio proyecto de ley que abordaría algunos de los principales problemas al tiempo que otorga a las ciudades el derecho de elegir qué partes implementar.
Aunque todavía se está escribiendo, requeriría que las ciudades tomen medidas como permitir unidades de vivienda auxiliares, si estuvieran en patios traseros y no en tres o cuatro pisos de altura, como dijo que permitiría el proyecto de ley de Kaiser. También permitiría menos regulaciones sobre el estacionamiento fuera de la calle para algunos desarrollos cerca del transporte público y aprobaría viviendas de mayor densidad e incentivos si se incluyen viviendas asequibles.
Otras partes de la propuesta requerirían que las ciudades elijan de una lista de elementos opcionales como permitir ocupaciones de una sola habitación o dúplex o triplex.
"Lo que creo que es más importante aquí es que las ciudades quieren ser parte de la solución", dijo Ponder.
