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Más de un año después de que el Concejo Municipal de Tucsón aprobara el uso de casitas como unidades de vivienda secundarias y más pequeñas en áreas residenciales, el personal de la ciudad está tratando de encontrar formas de hacer que la construcción de las unidades accesorias sea más fácil y menos costosa.
La alcaldesa y el consejo de Tucsón aprobaron enmendar el código de zonificación de la ciudad en diciembre de 2021 para permitir ADU (Accessory Dwelling Unit, en inglés), o unidades de vivienda accesorias, como complementos a las residencias principales con sus propias cocinas y baños. La medida se describió en el plan de asequibilidad de la vivienda de la ciudad y se vendió como una forma de suministrar viviendas más asequibles a la región. Sin embargo, los costos de construir una ADU pueden ser una barrera significativa para poseer una.
El personal le dijo al Concejo Municipal en su reunión del 7 de marzo que la mayoría de las preocupaciones recibidas sobre la ordenanza de ADU han sido sobre la asequibilidad, incluido el costo de las tarifas de impacto (típicamente un pago único impuesto por un gobierno local a un promotor inmobiliario), que podrían agregar miles al total de un proyecto de casita. Las tarifas de impacto se cobran en nuevos desarrollos para financiar la infraestructura y los servicios necesarios para servir al nuevo crecimiento residencial.
Para abordar las preocupaciones, el Concejo Municipal aprobó por unanimidad una moción para que el personal presente "lo más rápido posible un plan para eliminar barreras y obstáculos, incluida la reducción de la tarifa de impacto para las ADU".
El Departamento de Servicios de Planificación y Desarrollo de la ciudad (PDSD, por sus siglas en inglés) también avanzará con un conjunto de cambios para hacer que las ADU sean más accesibles al proporcionar programas de asistencia financiera, desarrollar modelos preaprobados de estructuras de casita y crear un inventario de recursos.
Limitaciones financieras
Sesenta y una solicitudes para construir casitas fueron presentadas al PDSD el año pasado. No se ha construido ninguna, pero se han aprobado 24 solicitudes.
Koren Manning, administrador de planificación de la ciudad, dijo que los números muestran que "ya hay mucho interés en las ADU en Tucsón", y que "el proceso de diseño y construcción lleva bastante tiempo, especialmente para los propietarios de viviendas que a menudo es la primera estructura que han diseñado, permitido y construido en su propiedad".
El uso principal citado por aquellos que han solicitado un permiso o están pensando en construir una ADU fue para viviendas multigeneracionales (para alojar a familiares de otra generación), según los resultados de una encuesta de la ciudad. Si bien la mayoría de los encuestados dijeron que "están totalmente de acuerdo" en que las ADU benefician a Tucsón, la preocupación más común citada sobre su uso fue la asequibilidad.
De las 61 solicitudes de ADU presentadas en 2022, la mayoría están en el Distrito 6, probablemente debido a los patios traseros más grandes en varios vecindarios históricos de la región, según la ciudad.
El costo de las tarifas de impacto para las ADU varía según el tamaño y el tipo de construcción. Para unidades de 750 pies cuadrados o menos, la tarifa es de aproximadamente $2,750, mientras que las unidades más grandes que ese tamaño se cobran $4,310, según el PDSD. El tamaño total de una casita tiene un límite de 1,000 pies cuadrados.
Aunque las tarifas pueden parecer intrascendentes para el costo total de construir una casita, todos los costos se suman para las unidades que Tucsón está tratando de proporcionar como opciones de vivienda asequible.
Algunos de los que construyen proyectos de ADU han cambiado a la creación de dormitorios. Estos tipos de desarrollo son fundamentalmente los mismos que las casitas, pero no tienen cocinas y no requieren tarifas de impacto.
El abogado de la ciudad, Mike Rankin, dijo que la ciudad podría considerar cambiar la definición de ADU en el código de zonificación, de modo que la adición de una cocina no desencadena tarifas de impacto, pero Tucsón tendrá que encontrar la manera de "sustituir esos fondos de otra fuente en la cuenta de tarifas de impacto".
El estatuto estatal sostiene que, si un municipio renuncia a las tarifas de impacto para el desarrollo, debe reembolsar la cantidad exenta. La ciudad usa dólares del fondo general y su Fondo de Ingresos de Usuarios de Carreteras para pagar las tarifas de impacto que cancela, pero eso significa que en lugar de que los desarrolladores paguen la tarifa, los dólares de los contribuyentes de la ciudad lo harán.
La discusión en la reunión del 7 de marzo también consideró utilizar las tarifas más bajas de la ciudad para usos mixtos y una disposición en el código de la ciudad que permite exenciones de tarifas de impacto para viviendas asequibles. El administrador de la ciudad, Michael Ortega, dijo que el personal del consejo se moverá "más temprano que tarde" con posibles opciones que los concejales puedan adoptar.
El uso de planos modelo para casitas también podría acelerar el proceso de construcción. El PDSD planea crear una "biblioteca de planes modelo" de ADU que contenga diseños ya aprobados por la ciudad para funcionar como plantillas básicas para varios tamaños de lotes mientras cumplen con los códigos de zonificación estándar.
El departamento está buscando fondos de subvención a través de la subvención Community Challenge de AARP para patrocinar una competencia de diseño de ADU donde el personal revisaría las presentaciones de planes para el cumplimiento del código de construcción y las pondría a disposición del público a costos más bajos y tiempos de revisión más rápidos. Los arquitectos y diseñadores locales cuyos planes seleccione la ciudad recibirían premios en metálico.
Durante los últimos siete meses, la arquitecta local Valerie Lane se ha centrado en la creación de unidades modelo ADU. Los borradores de los planes ya han sido aprobados por el condado de Pima, dijo Lane, y recientemente los presentó a la ciudad para su aprobación.
"El ahorro más significativo es el tiempo. Si sales y contratas a un arquitecto hoy, podrían pasar unos seis meses antes de que realmente puedas comenzar la construcción", dijo. "Lo que hicimos fue crear un camino en el que en lugar de comenzar la construcción en seis meses, esperamos que pueda comenzar la construcción en un mes, para que podamos ahorrarle tiempo a la gente".
Tucsón también planea crear un directorio de recursos de ADU para conectar a los propietarios de viviendas con organizaciones y personas como Lane que apoyan el desarrollo de casitas. Pero incluso con la ayuda, construir una ADU requiere un capital significativo.
Los datos específicos de la ciudad sobre los costos de ADU son limitados, pero el aumento de las tasas de interés y el costo de los bienes están agravando los costos generales de construcción. Solo 10 personas que respondieron a la encuesta de ADU de la ciudad informaron sus costos, y la mayoría informó que sus costos estimados oscilaban entre $140,000 y $200,000.
Si bien minimizar las tarifas de impacto podría quitar algo de dinero del total, Tucsón planea crear "Fondos de rehabilitación de ADU" a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario para proporcionar asistencia financiera a los propietarios de viviendas de bajos ingresos para mejorar una ADU existente o trabajar en una estructura accesoria que se pueda convertir en una.
Los hogares que cumplen con los criterios de ingresos bajos a moderados podrían calificar para hasta $ 20,000 para usar en una ADU. El departamento de vivienda tiene $200,000 en fondos de subvención para gastar en el programa y planea comenzar a aceptar solicitudes en abril.
Algunas preocupaciones de zonificación
Las condiciones de zonificación para las casitas fueron un punto de discordia entre los concejales de la ciudad que detuvieron la administración de la ordenanza ADU en los últimos meses de 2021 y cambiaron las condiciones de zonificación para las estructuras. Las ADU pueden ser el 10% del tamaño del lote en el que están construidas en un máximo de 1,000 pies cuadrados, y las alturas de la unidad están limitadas a 12 pies.
La altura más común para las 61 solicitudes de ADU presentadas al PDSD es de 12 pies, y el área más común es el 10% del tamaño del lote, lo que maximiza las condiciones permitidas. El departamento informó que "varias partes interesadas expresaron interés en relajar las regulaciones de zonificación".
"Cada propiedad en Tucsón, por definición, es única, por lo que poner una restricción de tamaño general en algo como esto es altamente restrictivo", dijo Lane. "Todavía podemos adherirnos a los contratiempos y las alturas de los edificios, el código ya lo dicta, por lo que poner limitaciones de pies cuadrados basadas en el tamaño de la propiedad se siente arbitrario".
La ordenanza de ADU expira en 2026 para permitir que el alcalde y el consejo reevalúen las regulaciones de zonificación, pero es probable que el consejo tenga esa conversación antes.
"No quiero tener que esperar absolutamente los cinco años hasta que volvamos a hablar de esto para revisar la posibilidad de tener unidades más grandes", dijo la alcaldesa Regina Romero durante la discusión de ADU del Concejo Municipal. Más tarde agregó que los tamaños de lote más pequeños a menudo se correlacionan con vecindarios de bajos ingresos y "dependiendo del tamaño del lote realmente continúa ayudando a la preocupación sistémica en términos de crear riqueza intergeneracional con las casas y el valor de las casas en los diferentes vecindarios de nuestra comunidad".
Manning, del PDSD, dijo que "todavía es un poco temprano" para reconsiderar las condiciones de zonificación sin suficientes datos o construcción para basar las decisiones. Por ahora, la atención se centra en proporcionar herramientas para hacer que las ADU sean más asequibles.
"Creo que (las iniciativas de ADU) harán mucho para que el programa sea más utilizable para las personas. Creo que nos gustaría reevaluar en un año o dos después de haber tomado algunas de esas medidas", dijo. "Todavía hay más trabajo por hacer para que esto sea más fácil de financiar para las personas. Pero en general, es algo que está dentro del control de muchos propietarios construir, y ese no es el caso de la mayoría de las viviendas asequibles".
Para obtener más información sobre las ADU, visite: tucsonaz.gov/pdsd/accessory-dwelling-units-code-amendment
