El autoproclamado gurú de la riqueza Kevin Easterly, de San Diego, estaría infringiendo la ley en su estado natal si comprara un edificio de apartamentos e impusiera un enorme aumento de alquiler a los inquilinos.
Pero esto parece ser perfectamente legal en Tucsón, donde él y sus socios han estado jugando una especie de juego de “Monopoly” de la vida real: comprar edificios viejos y volverlos a pintar para luego subir los alquileres en un 50% o incluso más, aumentando el valor de la propiedad y refinanciando por más de lo que pagaron. Así lo muestran los registros públicos y las publicaciones en las redes sociales de Easterly.
Luego de aparecer en un video de Instagram llamado “Cómo darle la vuelta a edificios de apartamentos”, Easterly se asoció recientemente para comprar un complejo de apartamentos en 1511 N. Craycroft Road que atendía a personas mayores con ingresos fijos, y aumentó los alquileres en un 52%.
“Es muy triste lo que pasa aquí”, comentó la ex inquilina Nan Abrams, de 74 años, quien pasó las últimas vacaciones empacando todo lo que tenía en el apartamento de una habitación que solía alquilar por $579 al mes. Se mudó hace unas semanas, un mes después de recibir un aviso de renovación del contrato de arrendamiento que decía que su nuevo alquiler sería de $880, un aumento de $301. Otros inquilinos dijeron que se vieron obligados a desalojar cuando la gerencia se negó a renovar sus contratos de arrendamiento.
Abrams, que por ahora se está quedando con amigos, dijo que está preocupada por sus ex vecinos, algunos de los cuales tienen problemas de salud que podrían dificultar la mudanza.
“Uno de mis vecinos usa silla de ruedas y necesita oxígeno. Veo a algunas de estas personas y me pregunto, ‘¿a dónde van a ir?’”.
Los altos aumentos en las rentas pueden ser desastrosos para los inquilinos mayores que ya no forman parte de la fuerza laboral, dijo Jim Murphy, presidente de Tucson Housing Foundation (Fundación de la Vivienda de Tucsón) y presidente de Affordable Housing Alliance for Older Adults (Alianza de Vivienda Accesible para Adultos Mayores), un grupo que estudia la escasez de viviendas para personas mayores en la región y qué se podría hacer para solucionarla.
“Una persona mayor puede tener menos posibilidades de recuperarse de algo como esto, mientras que una persona más joven podría tener la capacidad de salir y ganar algo más de dinero”, dijo.
Cambiar departamentos para personas mayores “puede ser legal, pero ciertamente no es moral”, dijo.
Easterly, de 41 años, no es muy conocido en el campo de la inversión inmobiliaria. Tiene 205 seguidores en Facebook, 827 en Instagram y 13 en Twitter, en un mundo donde los grandes nombres tienen millones de seguidores.
Aun así, ahora es copropietario de cuatro complejos de apartamentos en Tucsón, con casi 160 unidades en total, todos comprados en menos de cinco años a través de cuatro compañías de responsabilidad limitada que registró en Arizona. En cada caso, usó un sistema que describió en el video de cambio de apartamento como “rehabilitación, echar a los inquilinos y subir los alquileres” (“rehab, kick the tenants out and raise the rents.”)
Easterly no pudo ser contactado para comentar esta historia a pesar de más de 20 intentos durante un periodo de dos semanas. (Ver recuadro)
El concejal de la ciudad de Tucsón, Steve Kozachik, cuyo Distrito 6 es el hogar del complejo para personas mayores de Craycroft Road, calificó el aumento del alquiler del 52% como “asqueroso”.
“Esto es capitalismo depredador y carece totalmente de conciencia”, dijo. “Es un ejemplo revelador de lo que está sucediendo en nuestro mercado inmobiliario. Tucsón es vulnerable, porque nuestros precios inmobiliarios son relativamente bajos en comparación con el resto de la nación”.
Murphy dijo que los inquilinos que Easterly está desplazando tendrán dificultades para encontrar viviendas a bajo costo en una ciudad donde más de 3,000 personas ya están en listas de espera para departamentos financiados con fondos públicos destinados a personas mayores y discapacitadas.
En California, es ilegal que un arrendador aumente los alquileres en más del 10% al año. Pero Arizona no tiene tales límites, ni los hay en la vecina Nevada, donde Easterly es copropietario de edificios de apartamentos en Las Vegas y Henderson similares a sus propiedades en Tucsón, según su sitio web de San Diego.
Subir los alquileres es una táctica clave
Easterly apunta a eventualmente convertirse en un “billonario, con B” y aumentar los alquileres es una de sus tácticas clave, según muestran sus publicaciones en las redes sociales. Él lo llama “incremento forzado del valor”, una forma de aumentar el valor de una propiedad más rápido de lo que sucedería solo con las fuerzas del mercado.
Por lo general, implica mejoras cosméticas, como nueva pintura exterior y grava para paisajismo, y aumentos de alquiler en el rango del 50%, según muestran sus publicaciones. Los aumentos de alquiler son críticos, explicó en el video de cambio de apartamento, porque el valor de una propiedad de alquiler está estrechamente relacionado con la cantidad de ingresos que genera, un número que los bancos usan en las decisiones de préstamo.
La primera compra de Tucsón por parte de Easterly fue en 2017 cuando se asoció con otros tres inversionistas de California, según muestran los registros públicos. Hicieron un pago inicial de $350,000 en un complejo de apartamentos de 30 unidades de $1 millón en 3653 E. Second St. y aumentaron los alquileres en un 53%, de $425 a $650 por mes.
Dieciocho meses después, Easterly anunció planes para refinanciar el complejo por hasta $1.7 millones, un 70% más de lo que pagó, y usar las ganancias como pago inicial para otro complejo de apartamentos. Easterly describió el proceso de esta manera en una publicación de Facebook de enero de 2019:
“EFF LA BOLSA DE VALORES. Incremento forzado del valor, 30 unidades que compramos por $1 millón, hace 2 años, acabamos de convertir a todos los inquilinos y aumentar los alquileres de 425-650. Pon 110k en ello. Ahora estamos refinanciando a 1.6-1.7. Sacando nuestro dinero original y poniéndolo en la siguiente propiedad.
“Así es como se hace el incremento forzado del valor en función del flujo en efectivo de la gente. No cuentes con el incremento del valor en el mercado”.
Más tarde ese año, Easterly y sus socios invirtieron $600,000 en un complejo de 36 unidades de $1.8 millones en 3949 Monte Vista Drive, según muestran los registros de transferencia de propiedad.
El año pasado compraron dos más de manera consecutiva en agosto y septiembre: uno de 52 unidades en 3493 E. Lind Road por $3.6 millones, con un pago inicial de $1 millón, y el complejo para personas mayores de Craycroft Road, por $3.2 millones con un pago inicial de $960,000.
Cada uno de los complejos de Tucsón tiene entre 30 y 60 años, fueron construidos entre 1963 y 1992. En el video de inversión de apartamentos, Easterly se refiere a ellos como propiedades de “clase B y C”. No está claro en los registros públicos si los otros, además del complejo de Craycroft Road, eran exclusivamente para adultos mayores de 55 años o más.
Soluciones en estudio
Hasta el momento, no se vislumbra el final de la ola de compra de apartamentos, pero se están realizando esfuerzos para tratar de mitigar algunos de sus peores efectos en las personas mayores de Tucsón.
La Alianza de Vivienda Accesible para Adultos Mayores (Affordable Housing Alliance for Older Adults) está en proceso de crear un plan de vivienda para personas mayores en todo el Condado Pima, dijo Murphy, el presidente del grupo. Se está analizando una larga lista de ideas que incluyen contar con casas pequeñas, casas tipo contenedor, una base de datos de viviendas compartidas que empareja a los inquilinos en espera con posibles compañeros de cuarto, y convertir moteles, escuelas vacantes y locales comerciales en espacios de vida para personas mayores de bajo costo.
Nan Abrams mueve cajas dentro de su cocina para hacer más espacio en su apartamento en Tucsón. Ha debido mudarse después de un aumento del 52% en el alquiler.
Es difícil saber con precisión cuántas personas mayores locales no tienen acceso a viviendas asequibles, definidas por el gobierno federal como costos de vivienda y servicios públicos que, cuando se suman, son menos del 30% de los ingresos mensuales. Murphy dijo que no es fácil rastrear la necesidad por grupo de edad, porque muchos hogares locales, alrededor del 25%, son mixtos, con personas mayores y jóvenes bajo el mismo techo.
Murphy señaló una mejora que ya está avanzando poco a poco: la reciente decisión del Concejo Municipal de Tucsón de permitir “unidades de vivienda accesorias”, más comúnmente llamadas casitas o pisos de abuela, en muchas más propiedades residenciales. Pero tales cambios no suceden rápidamente, dijo, y señaló que la decisión del Concejo tomó más de un año de estudio y discusión.
Los promotores inmobiliarios sin fines de lucro también están dando un paso adelante. A fines de este año, La Frontera, una agencia de Tucsón que brinda servicios sociales para personas de bajos ingresos, planea abrir un complejo de viviendas para personas mayores. Tendría 120 unidades y estaría ubicado en North Oracle Road, cerca de West Drachman Street.
Murphy dijo que tiene la esperanza de que haya más cambios en el horizonte ahora que los legisladores locales parecen estar más en sintonía con los problemas de vivienda asequible, y en particular con la vivienda para personas mayores.
“No sé si podemos resolver el problema”, dijo Murphy sobre la escasez. “Pero sí creo que podemos al menos reducirlo”.
